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申请宅基地注意事项
2021年第5期 —— 立法经纬 作者:文/张兆利

随着脱贫攻坚目标任务的全面完成,一些地区在接续推进乡村振兴战略和美丽乡村建设过程中,个别村民“摊大饼”式超占、违法买卖宅基地以及侵占耕地建住宅等问题时有发生,加上青年农民进城务工、购房等因素形成“空心村”,造成土地资源浪费并引发诸多纠纷。为从源头上消除这些隐患,农民在申请宅基地时有哪些规定需要了解呢?

 

申建农房,须遵守一户一宅规定

  【案例】 农民李老汉育有一子一女,其子大李去年婚后虽然办理了分户登记,但一直与父母共同居住。今年随着儿子的降生,大李打算与父母分家单独居住,于是便以其儿子的名义向村委会提出了批划宅基地的申请。村委会研究认为,大李应当以本人的名义申请。那么,村委会的答复意见符合法律规定吗?

  【说法】 村委会的答复是正确的。宅基地,是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地。长期以来,我国农村宅基地一直实行一户一宅、无偿分配、面积法定、不得流转的法律规定,导致农村宅基地大量闲置浪费。为切实保障农民宅基地用益物权的落实,新修订的《中华人民共和国土地管理法》(202011日起施行)第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。”这既是对一户一宅制度的延续,又是重大补充和完善。2019911日,中央农村工作领导小组办公室、农业农村部印发的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(下称《通知》)指出,农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅,禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的,应严格按照“建新拆旧”要求,将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。那么,怎样才算“一户”呢?根据公安部《关于执行户口登记条例的初步意见》,农村村民以居住地家庭户为单位立户,户主一般为成年人。据此,本案中,大李的儿子尚为婴儿,属于无民事行为能力人,必须与父母共同生活。根据一户一宅的规定,大李应以自己的名义申请一处宅基地。

 

宅基地由乡镇审批

  【案例】 村民赵某家获批的宅基地面积比规定标准少了15平方米。住宅建设过程中,赵某自作主张利用旁边的空地加盖了两间瓦房。去年秋后进行新村规划时,村委会要求赵某拆除未经批准擅自加盖的房屋,但后者认为自家的宅基地比别人的少,表示坚决不拆。那么,赵某的做法正确吗?

  【说法】 赵某的做法是错误的,宅基地的申请、审批必须遵守法律程序。修订后的《土地管理法》将宅基地审批权限由县级下放到乡镇,规定:“农村村民住宅用地,由乡(镇)人民政府审核批准。”为畅通审批渠道,《通知》提出进一步要求:“乡镇政府要因地制宜探索建立宅基地统一管理机制,依托基层农村经营管理部门,统筹协调相关部门宅基地用地审查、乡村建设规划许可、农房建设监管等职责,推行一个窗口对外受理、多部门内部联动运行,建立宅基地和农房乡镇联审联办制度,为农民群众提供便捷高效的服务。要加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管,落实宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场等‘三到场’要求。要开展农村宅基地动态巡查,及时发现和处置涉及宅基地的各类违法行为,防止产生新的违法违规占地现象。”

 

严禁占用农地建房

  【案例】 村民秦某因与儿子分家需建新房。经过申请,村委会在村里的规划区内为他划定了宅基地,但秦某嫌位置偏僻,迟迟未建。后来,秦某在本村村民刘某的承包地中“相中”了理想的建房位置,便不顾承包人的阻拦,毁掉土地上的农作物,强行开挖、碾压地基,占地面积达300多平方米。根据刘某举报,自然资源主管部门经调查核实,责令秦某停止侵害,恢复耕地原貌,并按评估价值赔偿刘某的损失。

  【说法】 国家法律、政策从各个方面对耕地实行特殊保护,并保护土地承包户的合法权益。《土地管理法》第4条规定:“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等……” 《通知》对严格落实土地用途管制制度作出进一步明确:“农村村民建住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划。合理安排宅基地用地,严格控制新增宅基地占用农用地,不得占用永久基本农田;涉及占用农用地的,应当依法先行办理农用地转用手续。”同时,对于违法占地行为,《土地管理法》第75条还明确规定:“违反本法规定,占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等,破坏种植条件的,或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的,由县级以上人民政府自然资源主管部门、农业农村主管部门等按照职责责令限期改正或者治理,可以并处罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”

 

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有关宅基地小知识

申请宅基地的条件。农村村民具有下列情况之一的申请宅基地:(1)年满20周岁的本村村民,因结婚等原因确需建设新房分户缺少宅基地的(包括男方到女方落户的);(2)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设或因国家建设征用土地等原因需要搬迁的;(3)外来人口落户,成为本集体经济组织成员,没有宅基地的;(4)城镇居民经县级以上人民政府批准回原籍落户,农村确无住宅的;(5)县级以上人民政府规定的其他条件。

  宅基地面积审批标准。农村村民建新房宅基地面积审批标准为:(1)城市郊区及乡(镇)所在地,每户面积不得超过166平方米;(2)平原地区的村庄,每户面积不得超过200平方米;(3)村庄建在盐碱地、荒滩地上的,可适当放宽,但最多不得超过264平方米;(4)人均占有耕地666平方米以下的,每户宅基地面积可低于前款规定限额。

  可收回宅基地使用权的情形。有下列情形之一的,报经市或县人民政府批准,可以注销其土地使用证或用地批准文件,由村民委员会或农村集体经济组织收回宅基地使用权:(1)为实施村庄集镇规划进行旧村改造或国家建设征用等原因需要调整或迁建住宅,新房建成后,逾期无正当理由不拆除旧房退出原宅基地的;(2)进行乡(镇)、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地;(3)因继承房屋等原因造成农村村民一户一处之外的宅基地;(4)因迁移、病故等原因销户而停止使用的宅基地;(5)未按照批准用途使用的;(6)非法转让宅基地的。

  申请宅基地确权登记需提交的资料。开展农村宅基地使用权登记发证,可以有效规范农村住宅建设,防止乱占滥用耕地,维护社会和谐与稳定。申请农村宅基地确权登记应向乡镇政府提交下列资料:(1)村民个人申请宅基地的申请书;(2)申请人基本情况(包括姓名、性别、年龄、身份证、家庭成员,户口是否本村集体户口等);(3)村民委员会或农村集体经济组织应出具的材料(包括申请人现有的宅基地情况,宅基地的位置、面积、宗地草图等);(4)属于建新交旧的,申请人与村委会签订的建新交旧协议书;(5)其他需要提交的材料。

  对超占面积宅基地如何确权?对宅基地超占面积的,在办理登记时按下列情况处理:(1)《村镇建房用地管理条例》(1982213日)实施以前农村村民建房占用的宅基地,在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实施使用面积进行登记;(21982年《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年《土地管理法》实施时止,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,超过部分按当时国家和地方有关规定处理后,可以按实际使用面积进行登记;(31987年《土地管理法》实施后,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,按照当地政府批准宅基地面积进行登记。其宅基地面积超过规定标准的,可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明,将超占面积标注出来,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府实施规划重新建设时,按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行确权登记。

  农村宅基地不能单独继承。依据我国法律规定,宅基地的所有权和使用权是分离的,宅基地的所有权属于村集体,使用权属于村内房屋所有权人,村民只有宅基地使用权,不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产不能被继承,但宅基地上的房屋可以继承。需特别指出的是,继承的房屋将来灭失后(村民一户一宅外),不能进行重建或者以其他方式继续使用这块宅基地,由村集体经济组织按法定程序收回其宅基地使用权另行安排。


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