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民间借贷: 用房屋抵押并非就能万无一失
2018年第6期 —— 法治时空 作者:文/ 颜梅生

为了能赚取利息,又能防止借出的资金被打水漂,许多债权人往往会要求借款人用房屋抵押。殊不知,即便如此,也非就能万无一失。

 

未办抵押登记,权利无从保障

[案例] 201681日,李先生向项丽萍借款50万元,用于解决生产周转资金时,彼此约定用李先生的房屋抵押,并明确将此内容写入了借据,但并未到房地产管理部门办理抵押登记手续。半年后,当项丽萍因为李先生未能按期支付借款本息,而要求变卖抵押房屋受偿时,却发现房屋早已被李先生出售,用于清偿陈某的原材料货款。项丽萍当即以其作为抵押权人,具有优先受偿权,李先生之举是对其权利的侵犯为由,要求法院确认李先生的售房行为无效,或者让陈某将房款移交给自己。不料,却被法院驳回了诉讼请求。

[点评] 法院的判决并无不当。物权法第一百八十条、第一百八十七条规定:“债务人或者第三人有下列财产可以抵押:()建筑物和其他土地附着物……”、“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”即李先生以房屋向项丽萍抵押借款,抵押权生效的前提,不在于是否将相关内容写入借据,而是必须到房地产管理部门办理抵押登记。正因为彼此没有办理,决定了只能依据该法第二十四条处理:“未经登记,不得对抗善意第三人。”也就是项丽萍不能要求确认售房行为无效或让陈某将房款移交给自己。

 

设置流押契约,并非能够兜底

[案例] 杨志丽与林先生于201693日签订的借款合同中约定:杨志丽借给林先生人民币60万元用于超市扩大经营;林先生用其所有的、价值约90万元的房屋一栋抵押;借款期限为5个月,如果林先生到期不能归还,则该抵押房屋直接归杨志丽所有。因一场大火,将超市化为灰烬,导致林先生在期满后无法归还本息,甚至何时能够偿还也是一个未知数。无奈之下,杨志丽只好准备“接管”房屋。被林先生拒绝后,杨志丽以借款合同中有着明确约定为由,诉请法院责令林先生腾房。不料,其请求却没有得到法院支持。

[点评] 的确,杨志丽不得获得抵押房屋的所有权。这里涉及到一个流押契约问题,指的是当事人在设立担保物权时,约定当债务人不履行债务时,由债权人取得担保物所有权的抵押合同或质押合同。担保法第四十条规定:“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。” 即鉴于债务人借债多在急迫困窘之时,债权人往往会乘机迫使债务人订立流质契约,以价值非常大的抵押物担保小额的债权,希望在债务人届期不能偿债时,获得该抵押物的所有权,以求非份的利益,故为避免债务人因一时急迫而蒙受重大不利,法律对流质契约是禁止的。

 

用于抵押房屋,有着条件限制

[案例] 2016101日,赖婷娟将150万元借给何先生时,要求何先生提供价值相当的财产抵押,否则免谈。何先生基于自己没有相应价值的抵押物,遂要求担任小学校长的哥哥用一栋教学楼抵押。哥哥碍于情面,只好答应了下来。事后,因何先生在经营中遭遇诈骗,导致倾家荡产,期满后根本没有能力归还本息,赖婷娟只好要求学校变卖所抵押的教学楼优先受偿。由于遭到学校严词拒绝,赖婷娟无奈提起了诉讼,要求法院判令学校按担保合同履行义务。出乎赖婷娟意料的是,明明有白纸黑字,却被法院驳回了诉讼请求。

[点评] 法院的判决是正确的。物权法第一百八十四条规定:“下列财产不得抵押:(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;……”《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第三条也指出:“国家机关和以公益为目的的事业单位、社会团体违反法律规定提供担保的,担保合同无效。”即姑且不论何先生哥哥的行为违法违纪,哪怕不存在违法违纪,也因学校属于以公益为目的的事业单位,决定了本案抵押无效。

 


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